在万物皆可税的加拿大,无论买卖,有交易便有税收。

无论您是否公民,或人在何处,只要您在加拿大的领地投资,从购买到收益,整个过程中的每一个环节都需要按规则要求报税、纳税、并最终根据税法和您的个人情况由税局决定是否向您退税或要求补税。 拿投资房来说,无论您最后决定如何处置不动产投资,为了更公平公正对待全部投资人并避免非税务居民逃税漏税无法追责,税法规定任何非税务居民必须在加拿大税局(CRA)注册个人税号,并在出租或抛售投资房产前,抵押租金或房价总收入的25%给税局,并在交易结束后,提交费用与净收入计算,申请退税。

 

投资房出租:

方法一.
对于投资房出租产生的收入,税法S216规定,任何非税务居民需在房产出租前抵押房租全年预计收入的25%,并在来年3月31日之前提交NR4 slip,记录一年中房产产生的比如地税、维修等费用,用以计算实际收入从而获得退税。

方法二.
可一年总收入的25%毕竟不是小数字。对于刚付了定金,还有一屁股房贷的大部分投资人来说,提前预缴这么一大笔钱未免强人所难。 税局于是允许非税务居民通过符合要求的委托人(agent),为其代理申请NR6。NR6需要在每年1月1日或之前递交,一旦获批,委托人则可以预算一年房租的净收入,并抵押净收入的25%在您个人的CRA账户中,从而比方法一节省出一笔可观的现金流。可预算的净收入和实际产生的费用未免有偏差,所以第二年,您仍然需像方法一中的步骤一样,在3月31日前递交NR4 slip 报税。不同于方法一是由您递交NR4 slip给税局,此处,需要您的委托人分别向您和税局递交NR4 slip。税局会审核实际费用和净收入,并决定是否向您退税或要求补税。

因为可以节省现金流,方法二受到更多投资人的青睐。但需要注意的是,为了方便追责,税法规定,委托人承担全部可能的税务责任。由于责任重大,任务繁杂,靠谱的委托人实属千金难买。关于非税务居民出租房收入的税务具体细节,我们还有专门文章供您参考。

 

投资房出售:

同出租,税法S116规定,非税务居民出售在加拿大的投资房一样需要提交抵押销售价的25%给税局, 并由您的律师负责扣押。

房产过户后的10天内,您需要通过会计师向税局申请清税证明(certificate of compliance),用来审批卖房后产生的净收入。一旦获批,律师将退还之前扣押金额中剩余的部分。如果您有不止一处房产需要处理,您需要分别提交清税申请。同时需要您注意的是,申请需要时间,清税证书最快也要等三个月。如果您不能按时获得清税证明,律师将直接递交扣押的25%给税局。

当然,考虑到房产交接后还会产生比如律师费等等的费用,出售人可以在房产交接出售之后第二年4月30日前,向税局再次申报费用, 进一步降低净收入,并获得相应的退税。

各种审核和计算,从卖房到最后获得退税,这一整个过程,保守估计需至少1年半 。确实,由于体积庞大,体制在运行过程中会显得比较笨拙。但每一个步骤都有它存在的意义,是为了更公平公正地为更多的普通人服务,并在各方讨论后敲定的。跳出受害人的角度,换个思维,其实不难发现,如果我们能按着规则一步步来,虽然目测是在绕远路,但其实是选择了最省时省力又省钱的途径 (您可以参考此处文章,了解更多细节)。 我们建议您,咨询专业人士,了解规则步骤,用最省心的方式获得利益最大化。