出租投资房, 短租, airbnb 还有homestay, 这些出租小生意的报税形式有哪些? 销售税所得税的计算标准是啥? 如果您不确定自己的房子是属于长租还是短租抑或是airbnb,担心自己会不会因此报错税的话,那么这期视频的内容肯定会对你有所帮助。

为了更好地让你理解长租、短租、airbnb以及homestay在税务处理上的区别,我想先来简单说明几个概念,之后我会以叶小姐的出租业务为例来跟大家做具体分析。

首先,从时间长度来说,超过30天的租约,叫做长租;少于30天就叫短租。

其次,从收入类别来说,如果你只是单纯的把房子租出去,不向租客提供三种以上可选择的服务的话,像早餐、接送、打扫、洗衣等等,那么基本上属于出租收入,填税表的时候,填的是T776表;反之,就相当于在运营生意,收入会算作营业收入,填不一样的税表,T2125 表。

第三个是有没有HST的问题,只有airbnb这种酒店式住宿和homestay是可以有HST的,只要你的年收入超过3万就一定要注册并收取HST;但是像平常的租房,租约一签签一年的长租,不提供任何其它服务,就属于没有HST,不管你收入超不超过3万,都跟HST没关系。补充一点,homestay属于自雇,其收入统统算作自雇收入,不存在既有自雇又有出租收入这么一说,这点大家别忘了。

这三点只是基本概念,可能你听着还是有点糊涂,下面我就以叶小姐的出租故事,看看到了年底,她该如何报税。

叶小姐在Niagara大瀑布有一处三居室的房子,当初买的时候就是看重这里风景优美,是个旅游胜地,不愁租。2019年1-4月份,叶小姐的房子给两个来加拿大参加交换生项目的国内学生做homestay,除了提供住宿,叶小姐还包了餐饮、接送、打扫以及平时里的一些参观娱乐活动。

因为这两个学生的交换项目4月底就结束了,叶小姐就想着,之后房子不能空着呀,于是4月底,她就把房子挂到airbnb的平台上,打算从5月份开始做airbnb短租。由于房子位置好,里面的布置也不错,再加上夏天来大瀑布旅游度假的游客很多,于是这订单扑面而来,5-8月份很快就被订满了。而叶小姐这段时间也打算去别的地方度假,不过她依旧为客人提供像接送、打扫、早餐等服务。让叶小姐心里很高兴的是,由于homestay和airbnb的收益都不错,叶小姐的这处房子到了7月份,收入就超过了3万。那么你觉得叶小姐这个时候需要注册HST吗?

开头我跟大家提过,homestay和airbnb 都属于有HST的业务范畴,所以不管年收入有没有达到3万,即使还没有收入,只要你是打算要做homestay或者airbnb的话,那么就可以注册HST税号,而年收入到达3万是必须要注册HST,这是可以跟必须的区别。那什么时候注册好呢?如果你觉得做这方面的业务有赚头,当然是越早注册越好,因为有了税号,你在前期做的一些投入花费,譬如装修,买一些必需品等等,其中HST的部分是可以申请退税的;而如果你开始赚钱了,当费用里的HST大于从租客那收来的HST的话,那么也是有退税的。当然,具体还要看你是否也住在里面,如果是的话,费用以及HST的部分,是需要按照实际自住及出租比例来计算的。

我们接着讲。9月份开始,叶小姐接受了一个长租offer,租约是一年,从9月1号开始。这个长租就是普通意义的租房了,叶小姐不住里面,每个月只收房租。那么这个收入很容易理解,就是出租收入,跟HST无关。

这样一年下来,叶小姐的这处三居室,一共产生过三种出租形式,一是长租的homestay,二是短租的airbnb,三是普通长租。那么到了年底,她该如何报税呢?

首先,可以申报HST的是homestay和airbnb,至于从什么时间算,要看叶小姐什么时候注册的HST税号,如果她在1月1号就注册了HST税号,那么HST的核算时间就是1月-8月;如果她是7月1号,收入达到3万了才注册的HST,那么核算时间就是7月-8月两个月。

接下来是该如何正确填写收支税表了。因为homestay和airbnb常规来说都算作是自雇,收入是business income,所以叶小姐1-4月的homestay收入以及5-8月的airbnb短租都应该填T2125表,剩下的9-12月就是普通的长租,毫无置疑填的是T776表。而至于关于费用呢,是跟着不同的收入走的,对应地填在不同的税表里。需要注意的是,如果叶小姐也住在里面,那么是需要按照比例进行计算的,这跟核算HST是一样的道理。