卖投资房增值税到底怎么算? 房屋出租哪些费用可以抵扣? 关于投资房的费用是放到投资房成本里合适还是放出租费用合适 说到卖房,大家最关心的肯定是“我这房子能不能卖个好价钱“,而如果你要卖的是一处出租房呢,赚的可不单单是卖房的收益,还有平时的出租收益,那么卖了房之后,税该怎么报呢?费用和成本分别又是哪些呢?

你可能会说了:“费用和成本不是一回事吗?就是所有的支出嘛。报税的部分就是把所有的出租收入卖房收入加一起,再减去房子的所有支出,剩下的报个人所得税就行了。”
有这种想法的朋友不在少数,可这么报对吗?如果你真这么操作,那就大错特错了。首先,费用和成本是两个概念,不能混为一谈。费用一般是指会持续发生的,金额较小的,譬如你的房屋贷款利息、管理费、水电费、房屋保险,平时的小修小补等等;而成本呢,一般是一次性发生的,金额较大的,能提高房屋价值的开销,好比你为了房子能卖出好价钱,你重新做了装修,那么这个装修费就属于你的房子成本了。

也正是因为卖出租房存在出租费用和房子本身成本这两部分,所以当你卖房之后,报税也相应地要填两个不一样的税表。

是不是听着有点乱啊?没关系,接下来我就以李小姐卖房的故事为例来告诉你,出售出租房,税该怎么报才对?

李小姐的这处投资房是6年前花40万贷款买的二手房,为了让房子能租个好价钱,李小姐重新装修了一番,还打了广告。因为地段好,房子又打理得不错,一个月的时间,李小姐就把房子租出去了,还租了个好价钱,一个月租金2000,不包水电气,管理费,李小姐出,一个月550。
房子出租期间,中间换了两拨租客,每换一次租客呢,李小姐都会重新粉刷一次墙面,换一把新锁。不过房子出租到第5年的时候,因为李小姐急需用钱,于是打算卖房,刚好租约也到期了,租客也不打算续租了。不过卖房并不顺利,房子挂了两个月才遇到心仪的买家,卖了70万。
接下来,李小姐就要考虑卖房之后的报税问题了。那么你觉得李小姐卖的这处出租房,税该怎么报呢?根据我前面说到的有关费用和成本的概念区分,你认为哪些支出应该算作出租的费用,哪些该作为房子的成本呢?
我们先来列一下李小姐卖的这处出租房一共有哪些花费:
这是贷款买的二手房,没有HST,但它有贷款利息,这属于固定支出,每个月都需要支付,是费用;过户的时候,律师要做法律文书,会产生一个律师费,这是一次性的支出,算成本;拿到房之后,李小姐为了租个好价钱,重新装修了一番,有一笔装修费,这是为了提高房屋价值的花费,是成本,同时她还打了广告,有广告费,不过呢,广告并不会令房屋增值,所以这属于费用;房子每个月要交的管理费、每年定期要交的地税,还有每年找会计师报税的费用,也都是李小姐的固定支出,属于费用;因为出租的5年里换了两拨租客,每换一次租客,李小姐都重新粉刷墙面、换锁,这些都算作是维护房屋的支出,同样是费用;而到了她要卖房的时候,不太顺利,房子空置了两个月才卖出去,所以这两个月水电气的费用,没有租客了,就得李小姐来买单了,这也属于费用;最后卖房卖了70万,房产经纪有功劳,而经纪的费用是由卖方承担,所以这部分就算做房子的成本了。
这样大致罗列下来,是不是清晰很多。再对照具体需要填写的两个税表,一个是专门填写出租房收支的T776表,其中第四部分是很详细的费用项目,可以一一对应,如果房子是你和别人共同拥有的,那么还需要填写你所占的比例。同样地,卖房的收支需要填写的是这份T1 Schedule3表,这个比较简单,只需要写卖房收入和成本。

总归而言,出售出租房,报税分两部分,一个是报出租收支的,一个是报卖房收支的。而要填对表,关键的是弄清楚哪些算作费用,哪些算是成本。费用一般是指譬如房屋贷款利息、管理费、水电费、房屋保险,平时的小修小补等等会持续发生的,金额较小的开销;而成本呢,一般是一次性发生的,金额较大的,能提高房屋价值的开销,像豪华装修。