“楼花转让”所涉及HST问题解答

2019-11-11T03:10:43+00:00October 29th, 2019|

最近一段时间,我们接到许多关于楼花转让缴交HST的咨询电话。咨询的客人多数是在过去十年内参与过楼花买卖的经纪或他们的客人。在咨询的问题中,有一个话题是很多经纪或他们的客人都特别感兴趣,同时也存在很大疑问的。

今天就为大家讲解:楼花转让所涉及的HST、楼花转让到底要不要缴交HST?如果需要,会是怎么计算呢?

1 什么是 “楼花转让”? 

楼花转让是指新房的购买人在新房完工入住前就把房子卖掉了。换句话说,他/她实际上是在和建筑商签订新房购买合同以后,在新房建筑完工之前,就把与建筑商签定的购买合同转让了。这种转让实际上不是在出售房产,因为实际上转让人没有获得房子的产权。这种转让从税局的角度理解,实际上是作为购买楼花的最初购买者与建筑商一起购买了预先设计建造的东西,共同签署了合同,购买人只是支付了定金,然后要等上几年,直到该物业建成,房屋所有权才能真正转移给购买人。在此期间,如果最初购买人在房屋完工交房即房屋所有权转移之前就将其出售,那不是真正意义上的房产转售交易,而是我们俗称的“楼花转让”。

楼花转让中是否要交HST, 衡量的条件取决于两个方面:

1) 转让楼花是否有利可图?

2) 楼花最初购买者的购买目的是什么?

在我们事务所过去处理的成百上千的楼花转让案列中,90%的楼花转让业务都会被加拿大税务局“简单粗暴”地定义为“以盈利为目的的交易”,因而楼花转让人会被视同为建筑商,那么楼花转让一定会涉及缴交HST的问题。

那么是不是所有的楼花转让一定要缴交HST呢?根据我们的经验,答案是否定的。

以下是两种常见情况:

(1)最安全方便并且不涉及HST的转让方式:那就是最初签订购房合同并缴纳定金的购买人,把楼花合同退回给房屋建筑商,从建筑商那里拿回定金;让新的买家直接和建筑商重新签订购房合同。但是这个方式在实际操作中并不多见,因为这样最初购买人就会白白损失了定金的利息和机会成本,这在房价上升的市场情况下并不合理。

(2)尽管最初购买人转让楼花并从中获利,但其能够提供合理的最初购买理由,以及由于实际情况的变化,不得以出售楼花的理由,HST也是可以避免的。

在我们过去处理的案件中,发现并不是所有的楼花转让都一定会被认定为“以盈利为目的的交易”。有一些楼花购买目的的解释,税局是可以接纳并且同意不考虑HST的影响的。

以下的是几点可以不考虑HST的楼花购买意愿:

(1)用来给上大学时的儿子或女儿居住
(2)用来给想要或需要居住的父母
(3)计划与家人分居的配偶购买用来自住
(4)实际面积已经不符合当时的居住需求
(5)打算在市区工作或访问多伦多时使用公寓的买家
(6)用来给已订婚的儿子或女儿居住
(7)买家自己想靠近工作地点或搬到工作地点

*注意:以上的购买意愿都需要提供相应的证明来支持。

如果您有出售楼花的经历或打算,又能够提供相关证明来支持您的最初购买意愿,不妨试试 HST Ruling,也许会有意外收获!我们的会计师也非常乐意帮助您。

如果您不符合条件规避HST, 那么楼花转让中HST的计算公式如下:

(收回的定金 + 转让加价)* HST 税率

下面我们举例说明

首先,如果A购买了一个公寓的楼花,合同价是30万加元,按照合同规定A支付了20%即6万加元的定金。过了不久A想转让该物业,那么A想做的第一件事就是把A预付的6万加元要回来。当A收到退回的$ 60 000时,从HST的角度,这并不算是保证金的返还,而是会被认定为应税销售。这意味着当A收回6万加元的定金时,A已经欠了税局13%的HST,即$7800加币。

其次,由于A持有此物业已有一段时间,因此,如果可以的话,A会用高于合同价的价格转让。这个行为当然也得缴税。假设A以34万加元的价格转让了该物业,那么加价的4万加元,也需缴纳13%的HST,即$5200加币。

最后,转让楼花的转让人总共要缴交的HST就应该是:

(收回的定金 + 转让加价)* 13%

即($60,000+$40,000)*13% = $13,000加币