新房HST退税全解析:究竟是什么?

2019-10-29T22:08:41+00:00October 23rd, 2019|

“新房HST退税到底是怎么回事?”

“谁为新房支付HST费用?”

“如何计算HST退税?”

这些问题通常让人头痛,但是因为HST退税金额相对比较大。这意味着,如果处理不当您金钱和时间的损失也会非常之大。

为了让大家更容易了解安大略省购买新公寓或房屋的HST退税的来龙去脉,金钥匙商业发展中心在此详细分析有关退税计划的各种情况,来提醒新购房者需要在这方面注意的问题。如果您的情况与我们不一样,我们建议咨询您的律师和会计师有关HST退税的详细信息。

1. 谁会是新房HST退税的收益人? 

大家可能都知道购买未建好的公寓楼花可以享受HST退税的福利,但他们并不是唯一有权获得HST回扣的买家群体。在某些情况下,即使是正在彻底翻新房屋的房主也可以有资格获得HST退税。

以下是可以在安大略省获得HST退税的细分的人群:

  • 最终用户和购买预售公寓或房屋的投资者
  • 购房者购买从未居住过的新建房屋
  • 彻底翻新房屋的房主(此处不进行厨房或地下室翻新。相反,只有从头到脚的转换会影响到房屋中的每个房间,才算是合格的)
  • 个人自己建造新房

 

2.HST退税: 新房自住者和出租投资者

首先,这两个申请HST退税的方法会有所不同,具体取决于您是打算自住,还是想在关闭后作为租赁物业立即出租房屋的投资者。

新房自住者

如果您打算搬家并居住在新物业中,则必须申请新房回扣(NHR)。根据NHR,您将获得HST退税,原因是您(或直系亲属)至少在第一年将以新居民的身份居住新房产。

在大多数情况下,尤其是在大多伦多地区(GTA)购买楼花公寓时,您会立即以折扣价的形式获得HST返点(合同价等于新房价格加上HST/GST减去您可以从税局收到的退税)。大多数公寓和房屋开发商已经将HST退税考虑在合同价格以内。如果新物业在最初的一年窗口之前售出,加拿大税务局(CRA)将要求您全额退还HST退税,总计可能高达30,000加元

所以买新公寓自住的购房者必须记住的一下关键几点:

  • 新购房者(或直系亲属)必须在关闭后至少前12个月内将新房屋作为其主要居住地
  • 如果物业是在第一年出售的,则买方将被要求全额退还HST退税。
  • 注意:如果新房是在第一年租用的,则可能需要您全额支付HST,否则您仍然可以通过申请新的住宅租赁物业退税来获得退税
  • 为了使HST退税可行,所有共同签署人都必须以新居民身份住在新房中
  • 采取所有步骤将新房屋作为您的主要住所至关重要,包括更改您的驾驶执照地址
  • 您可以在获得产权后最多两年申请HST申请退税。两年过去后,您将不再有资格申请回扣
  • 通常,HST退税已包含在施工前公寓价格表中

新房出租投资者

无论您是加拿大本地投资者还是外国投资者,您都有资格获得新房的HST退税。但是,您必须提交 “新住宅租赁物业回扣”(NRRPR)表格,而不是申请NHR。

要通过NRRPR获得HST退税,您必须提供一份为期一年的租赁协议,以证明新房至少在交接后的前12个月内被租给租户。新房必须至少在出售前的第一年出租。如果投资者在一年的内之前将物业转手,则不符合HST退税条件,收到的退税金额必须全额缴还给税局。

与NHR不同,申请新住宅租赁物业回扣的投资者必须预先支付全部HST,并在提交出租协议证明后的两三个月左右才能收到回扣。

请注意:

  • 投资者必须提供一份为期一年的出租合同,并至少在头12个月内出租新房
  • 如果新房在前12个月内被出售或改变用途,HST退税需全额返还
  • 根据NRRPR,投资者必须在购买时全额支付HST,并且仅在提交租赁协议后两三个月才能获得退税。因此,投资者在购买初期应该做好充足的准备
  • 计划申请新房出租投资者不能通过NHR申请HST退税,而必须申请NRRPR
  • 您可以在新房交接后最多两年申请HST退税。两年过去后,您将不再有资格申请回扣
  • 通常,HST回扣已包含在施工前公寓价格表中

3. HST退税大概是多少呢?

安大略省统一销售税总计占新房购买价格的13%,总计5%的GST和8%的PST。

HST退税金额取决于新房的价格。如果新房或公寓的价格低于$ 350,000,则您有资格获得最高$ 30,000的返还(GST部分的返利为36%,PST的返还为75%)。介于350,000加元到450,000加元之间的是可调整的比例。对于价格超过$ 450,000的房地产,最高可获得$ 24,000的回扣。