非美国居民在美国投资房产的四种方法

2019-07-25T17:30:55+00:00五月 17th, 2019|

随着北美房地产市场的增长,投资者开始购买房产用作来投资或居住。而位于美国最南端的Florida (佛罗里达州) 因气候、旅游市场的优势深受投资者欢迎。对非美国居民而言,本文有四种方法帮助您根据自已的情况选择适合的方式投资美国房地产。

佛罗里达州房产投资优势与坏处

优势:

  • 投资回报率高:旅游市场为房屋租赁带来很大的需求和稳定性
  • 地理优势 : 阳光充足气候舒适,冬天气候温暖
  • 低税之州:没有个人所得税
  • 有长期资产升值的潜力

坏处:

  • 远遥距投资风险:需要找信任房地产经纪,房地产发展商信誉
  • 房价有波动,可升可跌

购买和拥有房产的四个方式:

 

  1. 个人名义投资 (Personal Investment)
  2. 美国有限责任公司 (Limited Liability Company)
  3. 美国有限责任合伙企业(Limited Liability Partnership)
  4. 加拿大公司(Canadian Corporation)

1. 个人名义投资 (Personal Investment)

以购买者的名义拥有美国财产和享有该财产的产权。这是购买美国房产的最简单方法,因此可以减轻您的会计和法律费用。

 

  • 提交美国非居民个人所得税申报表,并就美国财产的, 例如租金、卖楼所得,支付美国所得税。还要报告您的加拿大所得税申报表上的美国租金利润并支付加拿大所得税
  • 您将在加拿大个人纳税申报表上收到已缴纳的美国税收的外国税收抵免

这是最简单的购买方式,运行成本的合规成本很低。但缺点是这个方式没有有限责任保护(Limited Liability Protection)。如发生诉讼,您的个人资产,如您的家,您的汽车和您的投资都将面临风险。并且其继承人将被收取遗产税。

2. 美国有限责任公司 (Limited Liability Company)

 

在美国注册有限责任公司 (LLC)的非美国居民,LLC持有Limited Liability Protection保护您的个人责任 (personal liability)。如果LLC面临破产或诉讼,您的个人资产,如车辆,房屋和储蓄账户,将不会面临风险。下面是投资者对美国有限责任公司的一些基本流程和准备资料:

 

  • 提供文件,如Articles of Formation, Operating Agreement, Member Certificate, IRS Form SS4 – Application for Employer Identification Number
  • 获得访美签证,实际上不需要签证即可开设美国业务,但是拥有美国企业并不能让您在美国境内生活
  • 开设对应的银行账号

LLC公司将导致双重征税,加拿大税务局不承认美国LLC公司税务的flow through。建议寻找专业跨境税务会计师。

3.美国有限责任合伙企业 (Limited Liability Partnership)

 

我们建议建立美国有限责任合伙企业,以便在美国购买房产。好处是:它提供类似于公司的资产保护和法律责任保护。投资者将避免双重征税,因为美国财产的收入在个人层面征税。
建立美国有限责任合伙企业是一个困难而复杂的过程,我们建议每位投资者咨询美国 – 加拿大跨境税务专家,以讨论该选项。下面是投资者对美国有限责任合伙企业采取的一些基本步骤:

  • 成立一间美国LLP
  • US C Corporation作为合伙人持有1%的权益
  • 选择对LLP拥有99%的权益的有限合伙人,他们将和您享受有限责任保护
  • LLP没有税负担,LLP将把所有收入分配给其合伙人, 归档Partnership Return for the US (Form 1065)
  • 归档US C Corporation Return返回1%的财产收入
  • 有限合伙人提供99%的财产收入的非居民外国人纳税申报表 (Non-Resident Alien Tax Return)
  • 有限合伙人须上报加拿大个人纳税申报表

4. 加拿大公司 (Canadian Corporation)

 

通过加拿大公司购买美国房产可能是跨境税务会计师和其他顾问建议的最受欢迎的方法之一。 原因在于流程相对容易管理。 然而,这种方法的一个主要缺点是它会给美国投资者带来双重征税问题。

通过在美国拥有房地产,加拿大公司将被视为在美国开展业务,并且必须每年提交IRS表格1120-F:外国公司的美国所得税申报表。

以下是这种方法产生的双重征税:首先税将征收给公司,其次税将在向股东支付股息时加上。 这与加拿大的税收制度形成鲜明对比,该制度为个人提供红利税收抵免以避免双重征税。

总体来说,我们不建议通过加拿大公司购买美国房地产。

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