在这个充满无限潜力的全民旅游时代,Airbnb应运而生,并且越来越火爆。

很多人不仅成了租客,也成了房东。随着越来越多的人加入Airbnb,Airbnb房东的收入到底该不该报税,该怎么报税,也成了首要问题。

今天王珂会计师事务所就来给大家科普一下,Airbnb房东在租房前,需要注意的三大税务问题:

去年3月,24岁的L先生首次在Airbnb发布了他的多伦多公寓出租广告,在周末和旅行期间出租,没想到立即租出去了,“生意”还不错。

在L先生作为Airbnb出租方的前10个月中,他获得了近$4,000的毛利润,他把钱用于自己的旅游度假,也冲抵了部分每月抵押贷款。

你可能以为,Airbnb的报税是很好申报和处理的,但对于出租方——房屋的主人来说,并非如此。对于税务会计师来说,申报租金收入本身就很复杂,而且当你在一年中的一部分时间,只出租房子的一部分时,计算收入可能是彻头彻尾的令人头大。

Airbnb声明,建议出租方“向税务专业人士咨询他们通过分享房屋所获得的收入如何报税”。

 

王珂会计师事务所就最常见的几个问题给出解答:

Airbnb租金收入(Rental income)还是营业收入(Business income)?

对于绝大多数房东来说,第一步是确定您的Airbnb收入是租金还是营业收入。在这种情况下,您需要提交表格T776(房地产租赁声明)并在其联邦报税单的第126行申报收入。

然而,对于提供餐饮和洗衣等服务的少数房东,Airbnb收入被归类为商业收入,这需要不同的税收形式。 根据税务申报软件Turbotax,如果你有营业收入,那么更大的收获就是你负责支付该收入的CPP。 另一方面,租金收入不受CPP的限制。

如何理清费用

作为房东,您有权用多项租赁相关的花费来抵税。 这些属于CRA定义的两个主要类别:

· 日常花费(current expenses),通常是较低的成本,以及在短期内重复出现的开支;

· 资本成本(capital costs),通常较高,反映更多的长期投资。

1. 日常花费(Current expenses)

一些当前费用可以完全抵税,有些需要按比例计算。

首先是为支持您的Aibnb活动而承担的费用,例如客人入住前后的清洁费用。

然后是抵押贷款利息成本,房产税,房屋保险和水电费等。如果您出租整套房子或拥有第二套房屋,您需要计算一年中租用的时间是一周或几天,并使用该百分比来按比例分摊成本。

例如:L的公寓于2017年3月2日开始使用Airbnb,所以他应该在2017年计算299天的商业活动,而不是365天。他让客人住了66晚。 2017年的299天中有66天收益率大约为22%,这是可以按需要按比例分配当前费用的百分比。

如果您只出租房屋的一部分,您将需要计算您为Airbnb使用的房屋的百分比,然后将其乘以该年度预订住宿的份额。

例如:L只出租了他公寓的一个房间,房间占据了25%的空间,那么冲抵部分就为22%的25%。

同样的数学运算也适用于计算客房床单和毛巾的清洗费用等。如果你做的计算足够合理,CRA就不会为难你。此外,还要保留所有收据以及计算记录,以免不幸被CRA审计。

2. 资本支出(Capital expenses)

资本支出是指较高成本以及长期投资的开支,这是一笔有持续影响的费用,这笔开支的减免税是逐年扣除而不是一次性扣除的。

购买Airbnb客人使用的家具费用如果超过500加元,即可以作为资本成本。

维修和装修

然而,在维修和翻新方面,界限更加模糊。

王珂会计师表示,如果您出租您主要住所的部分房屋,但对整栋房屋进行大规模整修,那么这些费用将无法抵税。 这同样适用于日常维修。

另一方面,王珂也指出,特定于您的出租部分房产的升级,以及由客人造成的损坏而所需的维修,可能有资格作为资本支出申请抵税。

如果您家有airbnb的出租情况,或房屋整租、分租,在税务方面有疑惑的,欢迎咨询王珂会计师事务所。