随着加拿大房地产市场的增长,公司业务规模的不断扩大,一些企业家开始购买商业建筑代替租赁。说难不难,但是对于新手来说,对购买商业地产所涉及的所有成本,往往没有概念。本文就帮助您列举拥有一套商业房地产所涉及的成本。

综合来说,拥有和经营商业建筑的成本分为三个不同的阶段:
预购费用
您拥有和经营地产时的成本
结束成本

在每个阶段,都会有显而易见的成本,和你可能想象不到的花费。专门从事储备基金研究的建筑科学专家Jonathan Juffs为你按阶段分解需要支付的费用。

购买费用

第一步是找到符合您需求的房产。这一步将涉及所有包括员工的工资,验房费,环境审查,申请费,法律费用,财产评估费用和区域证书的费用。

工资成本:参与寻找合适房产的员工工资成本将是与购买商业建筑相关的首要成本之一。

验房:检验房屋是采购流程的关键部分。最初的购买前检查确定建筑物是否状况良好,以及何时需要修补和更新房屋的哪些项目。

环境审查:完成建筑物检验后,进行环境筛选。这将让购买者看到该物业的先前用途,并且发现邻近的物业用途。

财产评估:如果抵押贷款被批准,申请费和法律费将在过程中收取,还需要进行财产评估以确定财产的市场价值。

区域证书:是否允许企业在特定区域运行,就需要向市政局申请区域证书。

拥有和经营大楼

购买后,您的成本将分为三类:
固定成本
可变成本
储备成本

1. 固定成本

无论业务运行如何,都需要花费固定成本。包括房产税(property tax),房屋保险(insurance)和抵押贷款(mortgage)等项目。

房产税的高低取决于多种因素,包括房产的地理位置,市政府的因素,房产类型等,而每个房子收费情况都是独一无二的。在安大略省,房产税也可能与市财产评估公司(MPAC)的评估有关。

房屋的保险可以用于支付诸如火灾,水灾,风暴,盗窃和破坏等事件。尽管各种类型的保险涵盖不同的领域,但许多类型的保险都有重叠的部分,导致企业喜欢将产品捆绑在一起销售,以保证实惠价格获得充分而不冗余的保障。

抵押贷款是大多数购买房产者的选择。正常来说,每个月都需要付给银行或贷款机构一笔按揭,包括抵押贷款本金以及利息。

2. 可变成本

可变成本分为两类:运营成本和合规成本

运营成本

运营成本包括物业管理成本,公用设施,维护修理费。

物业管理成本首先包括建筑和财产维护,其中包括诸如除雪,环境美化,垃圾/回收拆除和小修理等事情;其次是管理建筑本身和任何租赁的成本,其中包括收取租金,纳税和确保洗手间和公共区域等设施得到维护的费用。

您可以承担与这些成本相关的任务管理。或者,您可能想要考虑聘请物业管理公司处理部分或全部工作。

公用设施包括天然气,热能和电力。作为建筑物的所有者,您可以直接支付这些费用,或者,如果您有租户,您的租赁协议可能会将部分或全部费用转嫁给租户。

合规成本

合规成本指为了确保建筑物在日常运营和需要做的改变方面,符合市政规范和相关的法律法规。检查维护、邀请专业人士检验等都属于这一类。

根据法律规定,所有建筑物必须符合规范。无论是安装消防洒水喷头,使用烟雾探测器,还是确保适当的通风,所有的规范都需要遵守,不然会被处罚。因此,您需要考虑所需的日常检查费用,以确保设施符合建筑法规标准的维护费用。比如您的消防系统维护,需要年检以及对消防设备进行持续维护。

储备成本

储备金是为未来的花费做准备。它为业主准备了大笔费用,例如更换屋顶,更换空调(HVAC)系统以及重新铺设停车场等。通过对建筑物进行检查,评估人员可以了解建筑物的哪些部分在何时需要更换。按照检查结果,业主可以了解每月需要投入多少储备金,才能使这些成本在未来能够承受。

结束拥有商业地产

当不再需要物业时,有两种选择:销售建筑物或拆除建筑物。

出售建筑物,需要花费房地产经纪人的佣金成本以及销售前需要完成的维护工作的成本。

拆除建筑物,则产生拆除建筑物和清理的费用,如果要再翻建建筑物,还需要进行环境评估。